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【不動産投資 解説】地方での新築アパート経営は難しい?

ここ3年程でハウスメーカーの建築費が高騰しており、地方での新築アパート・マンションは事業は難しい局面を迎えています。

→建築費が上がる為、賃料も上げざるを得ないが、それに対して消費者が置いてけぼりの状況になっているのです。
簡単な例で、まずは「新築のアパート」事業が可能か考えてみましょう。

【例】埼玉県 マンション 9部屋 2LDK 60㎡


1部屋あたりの建築費が1,500万円~2,000万円とすると、総建築費は13,500万円~18,000万円になります。これを借入も含めてマンション経営する場合、どんなシミュレーションが成り立つでしょうか。

返済金額と家賃収入のシミュレーション


まず埼玉県内でいえば、上尾市から北本市の駅30分程の同程度の広さのマンションが、8万円~9万円という家賃設定をしています。
例にあげたマンションをサブリース(一括借り上げ)に出したとして、オーナーさんは毎月1部屋7.2万円~8.1万円の家賃収入が得られます。
これが 9部屋あると 月64.8万円~72.9万円の家賃収入になり、年間では年777.6万円~874.8万円です。

一方、返済金額は、元利均等返済35年・金利平均2.1%として考えて、毎月の返済額約50万円~60万円。
年間計算で600万円~720万円となります。

ただし、これはあくまで家賃が建築当時と同額で貸し出せた場合です。

10年、15年経過した後に、ハウスメーカーの造る物件はすでに構造が出来上がってしまっている為、間取り変更などの変化が出来ず、リノベーションをしても価値を上げられない状況です。
つまり時間が経つほど、家賃は下がる一方になるのです。


約20年前にRCで建築した物件の方が家賃が下がりにくい!?

上記の例では、なかなか新築マンション事業は難しい見通しとなりました。
では逆に年数が経過したマンションは、もっと苦しい状況なのでしょうか? 実は一概にそうとも言えない状況なのです。

例えば、20年前に建築された場合、まだ建築費が高騰していません。
仮に同程度の物件で考えると、1部屋あたりの建築費は約1,100万円。10部屋でも建築費は11,000万円なのです。

さらに10~13年経過程から家賃が下がり始めますが、当時のRC建築の場合は、リノベーションが可能で、それ以降も家賃金額を維持できます。
またリノベーションにより、その時代に合わせた最適な環境を提案することもできるので、ハウスメーカーに無いオンリーワンの部屋が作れます。
近年は、リノベーションに抵抗感が無くなった消費者も多く、人気が落ちづらいのです。

もし30年間という長期を考えても、その中で間取り変更、設備の交換があり、約300万円のリノベーション費用がかかったとしても、これから新築でマンションを造るよりも断然安いコストでおさまるのです。
現在の新築と比べるとコストパフォーマンスが高いのです。


上記のような理由から、弊社では、物件を相続する2代目や3代目の方に「相続税を支払う事になったとしても、今ある物件を大切にしていく事が大切」とお話し、ご理解頂いております。
単にリノベーション・リフォームをするだけでなく、市場状況、消費者心理を読み取っての経営サポートが弊社の得意分野です


※上記記事に関連して、こちらの賃料推移の予測資料もぜひ参考にして下さい。
建築費 賃料推移予測 30年