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これからの不動産投資の考察

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2020年は新型コロナウィルスの影響により、様々な業界に業界がありました。
弊社なりのこれからの不動産投資について考察します。


現状の考察ポイント

・このまま、よりデフレ経済が続く⇒政権の経済政策 デフレ経済にデフレ政策を実施
・新型コロナウィルスの影響による企業収益悪化⇒従業員の給料削減
・東京からの移住希望 テレワークの広がり
・都心の価値は下がり、富裕層にとっては不動産を買いやすくなる
・リノベーションの需要増加

→これらを踏まえて考えると、不動産投資では『都市部と郊外、需要の2極化』がより進むと予想されます。


駅近マンションと郊外古屋、不動産投資はどちらがお得?

上記のことから「駅近のマンション」と「郊外にある家屋」では、どちらがより不動産投資において有効なのか考えてみます。


・パターン1. 2,000万円で駅近、築25年分譲マンションを購入
毎月12万円で賃貸をすると、
⇒年間収入144万円 表面利回り7.2%※毎月の管理費・修繕積立て金は除きます。

・パターン2. 400万円で郊外、築35年の戸建てを購入
300万円のリノベーションをして、投資の合計金額は700万円

毎月6万円で賃貸をすると、
⇒年間収入72万円 表面利回り10.28% ※固定資産税は別です。

感覚的には駅近のマンションのほうが需要があり、より不動産投資には有利に思えます。
しかし、利回りを考えれば、弊社が不動産投資でオススメするのは2の「郊外にある家屋」パターンになります。
投資金額700万円で利回り9%以上になるのです。

郊外の物件のほうが利回りがよくなる要因


前述の通り、地方・郊外へ住むことの抵抗感が少なくなったことが主な原因として挙げられます。

テレワークのため通勤時間を以前より気にしなくなったり、物件の供給過多で築30年以上の物件が余っていることも、安価で物件を取得できることに繋がります。
さらに、近年はリノベーションが浸透していることもあり、古い物件も改修して使い続ける方が多くなりました。
以上のような理由で、校外物件が以前よりも注目されているのです。

ポイントになるのは、賃料を「6万円」に設定した点。
「6万円」はあくまで一例ですが、おおよそ駅周辺のマンション一部屋の賃料と同等かそれ以下になります。
この金額だと、借り手側も、戸建ての家を安い金額で借りられるメリットがあります。
またリノベーションをして最初から賃料を抑えている為、10年後も家賃が下がりづらいのです。


投資に戸建て住宅をオススメする訳

また郊外の戸建て住宅には、以下のような特徴もあり、感覚的には市場全体と連動する「インデックス投資」に近いものがあります。

■低コスト 低リスク
■何かあれば売却しやすい
■利回り水準が高い
■増築やリノベーション等が自在に出来る

こうした戸建て物件であることの特長を生かす事ができれば、不動産投資としても価値があるものになります。
以下は、弊社が関わった郊外物件の実例になります。

戸建てリノベーション300万円施工例 埼玉県宮代町

こちらの物件はご理解あるオーナー様と目標を決め、建設的なお打合せが出来ました。
低コストでリノベーションを実施したのですが、その直後に賃貸のお申込みを頂きました。


【施工前】


【施工後】



低コストリノベーションのポイント

・水廻りにはコストを掛ける -コストを考えると浴室はユニットバスが現実的
・キッチンは業務用キッチンでもオーケー
・出来る限りクロスは使わない ベニヤ板塗装仕上げにする
・照明でオシャレを演出


弊社には、物件賃貸のノウハウもある為、借り手側と貸し手側のマッチングポイントを定めることができました。結果的に、オーナー様に損をさせないご提案となりました。
郊外の戸建て物件でも、十分に有効活用ができる実例となりました。
今後、不動産投資を考えている方に少しでも参考になればと思います。